[개념] _ 리모델링? 재건축? 차이점을 알아보자!

현재 우리나라 전반적으로 노후된 주거지역들이 점차 늘어나고 있는 추세입니다.

그리하여 제가 계속해서 소규모주택정비사업(가로주택정비사업, 소규모재건축사업)소규모 재건축사업)에 대하여

설명을 드리곤 했었는데요.

 

오늘은 소규모주택정비사업 외에 최근 건축시장에서 야기되고 있는 "리모델링" 에 대하여

기존의 재건축과 비교하여 설명드리도록 하겠습니다.

 

리모델링? 재건축? 차이점을 알아보자!!

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1. 리모델링, 재건축의 용어 정의

 1-1. 리모델링이란?

    - 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선 하거나 일부 증축하는 행위를 말한다.

 1-2. 재건축이란?

    - 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 다시 짓는 것을 말한다.

 

 

2. 리모델링, 재건축 비교 분석 (차이점)

  1. 리모델링은 건축물의 노후화 억제 및 기능 향상을 목적으로 건축법 및 주택법에 의거한다.

     반면 재건축은, 노후불량 건축물의 철거 및 주거환경 개선을 목적으로

     도시 및 주거환경정비법에 의거하고 있다.

 

  2. 사업을 시행하기 위해서는 두 사업 모두 사업시행자인 조합을 창립해야 하는데

     리모델링은 소유자의 2/3 이상의 동의가 필요하고,

     반면 재건축은, 소유자의 3/4 이상의 동의가 필요하다.

    (리모델링 67% 이상, 재건축 75% 이상의 동의가 필요하므로, 리모델링 사업의 진행이 

    수월하다는것을 알 수 있다.)

 

  3.  해당사업을 시행하기 위한 조건이 있는데 

      리모델링은 준공후 15년 이상, 안전진단으로 수평-C등급, 수직-B등급 이상의 조건이 필요하고,

      재건축은 준공후 30년 이상, 안전진단 D등급 이상의 조건이 필요하다.

     (리모델링의 노후도 및 안전진단 기준이 재건축보다 낮으므로, 리모델링 사업의 진행이 

     수월하다는 것을 알 수 있다.)

 

  4. 공사방식으로

     리모델링은 대수선 및 일부철거 후 증축으로 진행하고, 이때 안전진단 및 전문기관의

     검토가 필요하다.

     반면 재건축은 전부 철거 후 신축으로 진행하고, 구조형식은 현행법을 적용하면 된다.

 

  5. 사업의 활성화를 위하여 각각의 완화 기준들이 있다.

     리모델링은 전용면적 30% 이내에서 증축이 가능하고, 건폐율 및  용적률은 해당 지자체 조례를

     따르나, 건축법내에서 건폐율, 용적률, 높이제한 등에 대한 완화 기준을 적용할 수 있다.

     반면 재건축은 증축의 개념이 아니고, 상한 건폐율 및 용적률을 적용하여 그 이하로 계획할 수

     있다. 또한 용도지역 상향을 통하여 기존 이상의 상한 건폐율 및 용적률을 적용 가능하다.

 

  6. 높은 사업성을 얻기 위해서는 기존 세대수 외에 추가 세대수가 많아야 한다.

     리모델링은 기존 세대수의 15% 이내로 제한하고 있으나,

     재건축은 이에 대한 제한이 없다.

     (제한이 없다고 하지만 사업지의 현황에 따라 사업성이 달라진다.)

 

  7. 이러한 사업을 진행하기 위해 항상 공공성을 이야기한다.

     리모델링은 기부채납, 임대주택건설, 초과이익 환수에 대한 해당사항이 없고

     반면 재건축은 용도지역 상향으로 사업성을 높이기 위하여 도로, 공원, 녹지 등 필요 기반시설을

     설치하여야 한다. 또한 증가된 용적률의 50% 이상의 임대주택을 건설하여야 하고, 

     초과이익 환수제가 적용되고 있다.

 

리모델링, 재건축 비교표

 

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이렇게 오늘은 리모델링 사업과 재건축 사업을 비교하여 알아보았습니다.

 

이 중 리모델링 사업에 대해서 조금 더 관심을 갖고 바라보면 좋겠습니다.

리모델링은 사업은 사업 진행에 있어 재건축의 속도보다 훨씬 수월하게 진행할 수 있는

큰 장점을 가지고 있습니다. 

 

다음 포스팅에서는 리모델링 사업에 대하여 조금 더 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.