[개념] _ 서울특별시 소규모재건축사업 업무처리기준 한눈에 알아보기!

 

 

 

지난 6월, 서울특별시에서는 소규모주택정비사업 중에 하나인

소규모재건축사업 업무처리기준을 시행하였습니다.

 

오늘은 "서울특별시 소규모재건축사업 업무처리기준"을 분석하여 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

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1. 목적

  - 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 “소규모주택정비법”이라 한다)」에 따라

    서울특별시에서 추진되는 소규모재건축사업에 필요한 사항을 규정함을 목적

  - 소규모재건축사업의 관련 규정과 정합성을 유지함을 원칙으로 하고,

    사업의 신속한 추진 및 활성화를 목표!

 

 

2.  적용범위 및 원칙

  - 「소규모주택정비법」에 의해 소규모재건축사업 시행과 관련하여 사업계획을 수립하는 사업시행자와

    관련 협의 및 심의, 사업시행계획을 인가하는 행정기관의 장은 이 기준을 따름.

  - 「소규모주택정비법」, 「도시 및 주거환경 정비법」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등

   관련 규정에서 정하지 아니한 사항에 대해서는 본 업무처리기준을 따름.

 

 

3. 사업대상지

  - 「도시정비법」제2조제7호에 따른 주택단지

  - 해당 사업시행구역의 면적이 1만 제곱미터

  - 노후·불량 건축물의3분의 2 이상

  - 기존 주택의 세대수가 200세대 미만

 

※ 다만, 주택단지에 위치하지 아니한 토지 또는 건축물이 사업시행상 불가피한 경우,

  주택단지 면적의 100분의 20 미만 내에서 해당 토지 또는 건축물을 포함하여 사업 가능.

    가. 진입도로 등 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치에 필요한 토지 또는 건축물

    나. 건축행위가 불가능한 토지 또는 건축물

 

 

4-1. 통합심의 대상

  가) 서울시 통합심의 대상

     - 「국토계획법」에 따른 도시·군 관리계획· 중 용도지역·용도지구를 지정 또는 변경하는 사항

     -「소규모 주택정비법」제49조 제1항에

     - 「국토계획법」에 따라 시장이 결정하는 도시·군 관리계획· 및 개발행위 관련 사항

     - 「서울시 도시계획 조례」제28조 제1항」제28조 제1 제1호 또는 제2호에 따른 층수를 정하기

       위한 사항, 같은 조례 제39조에 따른 자연경관지구안에서의 건축제한 완화 사항 등

     - 「건축법」에 따른 건축심의 대상 중 ‘서울시 건축위원회’ 심의사항

     -  그밖에 서울시장이 필요하다고 인정하여 통합심의에 부치는 사항

 

  나) 자치구 통합심의 대상

     - 「소규모주택정비법」제27조에 의한 통합심의 대상 중 가목 이외의 사항

     - 그밖에 구청장이 필요하다고 인정하여 통합심의에 부치는 사항

 

4-2. 통합심의 절차 → 서울시 통합심의는 "서울시 도시재생위원회"

  가) 서울시 통합심의 절차

서울시 통합심의 절차

  

나) 자치구 통합심의 절차

     - 자치구에서 통합심의를 운영하는 경우 「소규모주택정비법」제27조에 의한 "공동위원회"

       구성해야 함.

 

 

5. 용도지역 조정

아래 기준을 고려하여 사업대상지의 용도지역 조정계획을 수립, 통합심의를 거쳐 용도지역 조정

  - 서울시 용도지역 관리방향 및 지정·조정 가이드라인(도시계획국, ‘19.6.)

  - 「서울특별시 지구단위계획수립기준」중 공동주택 건립에 따른 지구단위계획 수립기준에서

    규정하는 주거지역 종(세분) 상향 기준

※ 단, 구릉지, 고도지구, 자연경관지구 등에 입지 할 경우 용도지역 조정이 불가함

 

 

6. 용적률 체계 및 공공기여

  가) 용도지역 조정(종상향) 시 용적률 및 공공기여율 기준

     ① 용적율 기준

        - 기준용적률 : 조정 전 용도지역을 고려하여「서울시 도시계획조례」 제55조의 용적률 범위

                          안에서 별도로 정한 용적률

        - 허용용적률 : 기준용적률과 인센티브로 제공되는 용적률을 합산한 용적률의 범위

                          안에서 별도로 정한 용적률

        - 상한용적률 : 시행자가 토지를 공공시설등의 부지로 제공하거나 공공시설등을 설치하여

                          제공하는 경우 추가로 부여되는 용적률을 허용용적률과 합산한 용적률의

                          범위 안에서 별도로 정한 용적률

    ② 공공기여 기준

        - 주거지역 종(세분) 상향 시 공공시설등 부담비율은 사유토지를 기부채납 하는 순부담률로서

         1단계 상향 시 10% 이상, 2단계 상향 시 15% 이상, 3단계 상향 시 20% 이상을 충족해야 함.

         다만, 제2종일반주거지역(7층이하)에서 종상향되는 경우와 준주거지역으로 상향되는 경우

         공공시설등 부담비율은 아래 표에 따름

용도지역 조정 시 용적율 및 공공시설 부담비율

  

나) 임대주택 건설에 따른 특례

     ① 소규모재건축사업의 시행으로 임대주택을 건설하는 경우 용적률의 상한까지 건축 가능.

        - 공공임대주택 또는 공공지원 민간임대주택을 임대주택 비율이 20퍼센트 이상인 경우

          : 「국토계획법」제78조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한

        - 공공임대주택을 임대주택 비율이 10퍼센트 이상 20퍼센트 미만인경우

          :「서울시 도시계획조례」 해당」 용도지역의 용적률 + (당해 공공임대주택 건설비율 × 2.5)

     ② 임대주택 건설 시에는 서울시 주관부서와, 정비기반시설 또는 공공시설 등 제공 시에는

        서울시 공공시설 통합관리부서와 심의 전 사전협의 이행

  

  다) 기타 사항

     ① 허용용적률 인센티브 : 「서울시 건축물 심의기준」에 따름

용적률 인센티브 항목 및 비율

   

 ② 상한용적률 : 공공시설 등을 설치 및 기부 채납하는 경우 용적률 인센티브를 부여,

                         「서울시 공공시설등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준」을 따름

                        - 상한용적률 = 허용용적률×(1+1.3×가중치×α토지+0.7×α건축물)

                          (α : 공공시설 등 제공 후 대지면적에 대 공공시설등 제공 면적비)

 

 

7. 건축계획

  - 용도지역별 최고층수는 「2030 서울도시기본계획(서울플랜)」서울 도시기본계획(서울플랜)」의 기준을 따름

  - 제2종 일반주거지역(7층 이하)에서

    : 「서울시 도시계획조례」제28조 및

      「서울시 지구단위계획 수립기준 - 높이계획 및 높이완화」를 따름

  - 역세권 주택 및 공공임대주택을 건립하고자 할 경우

    : 「서울시 역세권 주택 및 공공임대주택 건립 관련 운영기준」을 따름

 

8. 공공지원사항

  시장은 서울 주택도시공사를 소규모재건축사업의 지원기관으로 지정할 수 있으며,

  서울 주택도시공사는 아래의 업무를 수행할 수 있다.

  - 기본설계안의 작성 및 지원

  - 조합의 사업대행 및 사업성 분석

  - 사업의 원활한 추진을 위한 재원조달, 투자유치, 자금 등 지원

  - 그밖에 시장이 별도로 정하는 사항

 

 

 

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지금까지 "서울특별시 소규모재건축사업 업무처리지침"에 대하여 구체적으로

알아보았습니다.

 

정리해보자면 크게 2가지 사항으로 압축할 수 있을 거 같습니다.

1. 사업의 활성화를 위하여 심의절차가 "통합심의"로 간소화됨.
2. 용도지역 조정(종상향)을 위한 기준이 완화됨

 

위의 큰 2가지의 사항으로 인하여,

건축사사무소에 다니는 저로써는 사업성에 도움이 되는 더욱더 효율적인 계획안을 작성할 수

있을 거 같습니다.

 

또한 타 지자체에서도 사업 활성화를 위하여 서울시와 같이 구체적이고, 합리적인 기준이

갖추어 지길 기대합니다.

 

그럼 이번 포스팅은 마무리하도록 하겠습니다.

감사합니다.